Испания: новая референтная стоимость недвижимости.

С наступлением нового года заработала система ГУ Кадастра о референтной стоимости недвижимости (Valor de Referencia). Новый показатель распространяется на жилую недвижимость и гаражные парковочные места. Правовая реформа, проводимая в соответствии с Законом 11/2021 О мерах по предупреждению и борьбе с мошенничеством в сфере налогообложения, изменила базу налога на передачу права собственности (ITP - Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) и налога на наследство и дарение (ISyD - Impuesto de Suсesiones y Donaciones). Вступление в силу самого закона состоялось еще в 2021 году, однако новые референтные показатели стоимости недвижимости вступили в силу с 1 января 2022 года.

Отныне референтная стоимость определяется и устанавливается Главным Управлением Кадастра ежегодно и основывается на расчёте стоимости сделок с недвижимостью, совершенных перед нотариусом, а также принимая во внимание кадастровые характеристики каждого объекта недвижимости, местоположение, город, район, год постройки, качество строительных и ремонтных работ и сохранность постройки всего здания.

Для чего это сделано?

Помните “письма счастья” из испанской налоговой, которые получали и получают наши соотечественники, купившие недвижимость в Испании? Эти письма уведомляли налогоплательщиков о том, что сумма проведённой сделки ниже рыночной стоимости объекта, а это значит, что налог на передачу права собственности был рассчитан и уплачен неверно. Такое решение налоговой службы приходилось обжаловать или производить доплату, плюс пенни и штрафы.

Так вот, чтобы это не происходило, и был введён новый индивидуальный показатель, который служит налоговой базой для расчета налога.

Но если ранее налоговая служба должна была доказать, что сумма сделки не соответствует реальной рыночной стоимости, то отныне закон указывает на то, что референтная стоимость недвижимости соответствует рыночной, а если налогоплательщик не согласен с установленной суммой, то он сам и должен доказать свою правоту.

Какую сумму указывать при уплате налога?

В случае приобретения недвижимости до 31 декабря 2021 года налогоплательщики уплачивают налог от суммы сделки или рыночной стоимости объекта, когда сумма сделки ниже.

Если недвижимость приобретается после 1 января 2022 года, налоговая база декларируется в соответствии с новым показателем.

И так, если сумма сделки ниже нового показателя, то налоговую базу составляет референтная стоимость Кадастра. Если сумма сделки выше, то налоговая база рассчитывается по ней.

Если объекту недвижимости не присвоена референтная стоимость, то налоговая база рассчитывается на основании рыночной. А так как рыночная стоимость - понятие весьма неопределённое, то налоговая, в случае несогласия с заявленной налогоплательщиком суммой, вправе инициировать проверку и организовать оценку недвижимости.

Что делать, если вы не согласны с установленной референтной стоимостью?

Существуют два способа обжалования:

• уплатить налог и впоследствии обжаловать с просьбой вернуть часть оплаты, доказав при этом, что показатель референтной стоимости выше рыночной;
• уплатить налог от суммы сделки, если она ниже значения кадастра, и ждать соответствующего уведомления от налоговой, которое впоследствии можно обжаловать. Однако, в данном случае могут быть начислены пенни и наложен штраф.

В обоих случаях доказать факт того, что новый показатель выше рыночной стоимости, должен налогоплательщик. С этой целью могут быть использованы любые средства, допустимые законодательством. Например, предоставить документ о произведённой оценке.

Как узнать референтную стоимость конкретного объекта недвижимости?

На официальном сайте Государственного Управления Кадастра.

Вам понадобится: номер DNI или NIE и número de soporte документа или электронный сертификат, кадастровый номер объекта, указать дату расчета стоимости и цель запроса информации. Далее можно будет сгенерировать сертификат.

Пример: вы приобрели квартиру в Аликанте стоимостью 130.000 евро, сделка совершена именно на эту сумму, что указано в нотариальном договоре купли-продажи;

квартира будет использоваться как второе жильё, вам более 35 лет и это не защищенное социальное жильё, поэтому налоговая ставка достигнет 10% (ITP, Comunidad Valenciana);

вы заполняете модель 600 на оплату налога и по кадастровому номеру...

А: на официальном сайте Главного Управления Кадастра видите референтную стоимость - 105.000 евро;

Б: на официальном сайте Главного Управления Кадастра видите референтную стоимость - 160.000 евро;

в случае А: налог рассчитывается от стоимости сделки и составит 13.000 евро.

в случае Б: налог рассчитывается от референтной стоимости и составит 16.000 евро.