Договор аренды в Испании.

При переезде в другую страну достаточно трудно предсказать ход развития событий, предугадать, где конкретно вам предстоит пустить корни и на какой район, город или даже провинцию падёт ваш окончательный выбор. Поэтому начинать свой переезд с покупки недвижимости, как минимум, не разумно, если только у вас не завалялись лишние полмиллиона евро. А в остальных случаях вполне логично пожить то тут, то там, попутешествовать по стране и присмотреться. В этом вам поможет аренда.

В Испании, казалось бы, все просто - проверил условия контракта, сверил документы и вперед! Но не тут-то было. Важно понимать испанское законодательство в сфере аренды жилых помещений, а также помнить, что не говорящего по-испански иностранца легко обманет каждый, а уж переехавшие и выступающие в роли риэлторов соотечественники - подавно.

В первую очередь, мы рекомендуем обращаться в проверенные агентства недвижимости на основании рекомендаций знакомых и отзывов клиентов. В нашей же статье мы подробно расскажем о том, какие документы обязан предоставить собственник и какие из них может запросить у арендатора, а также об основных условиях договора аренды в Испании, правах и обязанностях обеих сторон.

При подписании договора аренды каждая из сторон должна предоставить определённые документы, которые послужат для идентификации сторон и объекта недвижимости.

Документы, которые вы можете смело запросить у собственника:

- удостоверение личности;

- документы, подтверждающие владение объектом недвижимость (договор купли-продажи, последнюю квитанцию об уплате налога на недвижимость (IBI) или сертификат из реестра собственности (Nota Simple);

- certificado de eficiencia energética - сертификат о соответствии жилого помещения требованиям энергетической эффективности, с 1 июня 2013 года арендодатель обязан предоставлять копию сертификата при заключении договора аренды;

- сédula de habitabilidad - сертификат о пригодности жилого помещения для проживания;

- ключи. И не только 1 экземпляр, а все существующие копии, поскольку, после подписания договора аренды, только арендатор имеет право на доступ к жилью и проживание в нём.

Если договор аренды заключается через агентство, арендатор должен удостовериться в том, что подпись в договоре принадлежит арендодателю - собственнику помещения. Проверить наличие доверенности желательно в том случае, если договор заключает и подписывает доверенное лицо от имени арендодателя, а также попросить предоставить удостоверение личности самого доверенного лица.

Договор аренды должен содержать данные собственника, арендодателя, арендатора, полный адрес объекта недвижимости и его кадастровый номер. Желательно указать всех членов семьи, которые будут проживать в арендованной квартире или доме вместе с арендатором.

Дабы избежать сюрпризов, договор подписывается обеими сторонами на каждой странице, а также каждая сторона оставляет себе по одному экземпляру подписанного договора.

Залог. Одним из важных моментов, на которые следует обратить внимание, это на внесение залога. В Испании арендодатель обязан официально оформить залог и внести в соотвествующий государственный орган автономной области. Срок, в течение которого оформляется и вносится залог, составляет 30 рабочих дней с момента подписания договора аренды. Подтверждение о том, что залог был должным образом внесен, следует приложить к договору.

Мы рекомендуем переводить ежемесячную арендную плату на банковский счет арендодателя, чтобы в любой момент подтвердить своевременную оплату по договору. Также не будет лишним попросить у арендодателя последние счета за базовые коммунальные платежи, которые понадобятся для того, чтобы арендатор мог переоформить их на себя, хотя данные пункт не является обязательным и оплата коммунальных услуг может производиться по договоренности сторон.

От арендатора, в свою очередь, помимо удостоверения личности, понадобится подтверждение платежеспособности (например, номины (платежные листы в Испании), справки 2НДФЛ (если доход вы получаете в России), справки из банка, трудовой договор, налоговые декларации и любые другие документы, которые помогут доказать финансовую состоятельность. Может потребоваться банковский аваль - поручительство банка.

На сегодняшний день практически всегда и везде арендодатели требуют залог при подписании договора аренды. Сумма залога равна ежемесячной арендной плате, а также сторонами может быть согласовано предоставление дополнительных гарантий, эквивалентных максимум 2 ежемесячным платежам - согласно статье 36.5 LAU.

Арендная плата не подлежит ежегодному перерасчету и увеличению, если это не согласовано сторонами. Однако, условие ежегодного перерасчета и увеличения арендной платы, как правило, всегда включается в договор аренды. Перерасчет и увеличение арендной платы ограничено изменением ИПЦ (индекс потребительских цен) за этот период, статья 18.1 LAU. Рассчитать ИПЦ (IPC) можно здесь.

Продолжительность договора аренды устанавливается по соглашению сторон. Однако, если договор аренды подписан позднее 6 марта 2019 года, то срок договора составит 5 лет, если арендодателем является физическое лицо и 7 лет, если арендодатель - юридическое лицо. То есть подписанный обеими сторонами договор аренды продлевается ежегодно и автоматически до 5 или 7 лет.

Если же арендатор уведомит арендодателя (собственника) не менее чем за 30 дней до окончания согласованного срока окончания договора аренды, или любого из его ежегодных продлений, о своем намерении прекратить договор, он будет расторгнут, согласно статье 9 LAU.

По истечении первых 5 или 7 лет действия договора, арендодатель обязан уведомить арендатора как минимум за 4 месяца о своем решении прекратить договор аренды. Со своей же стороны, арендатор имеет такую же обязанность, но за 2 месяца.

В противном случае, договор будет продлеваться ежегодно и автоматически на год, но не более чем на 3 года. В течение этих трех лет арендатор вправе уведомить о своем решении прекратить договор за 1 месяц до ежегодной даты автоматического продления по умолчанию (статья 10 LAU).

Арендодатель (собственник) не может прекратить досрочно договор аренды, за исключением следующих обстоятельств: если арендодатель является физическим лицом, законом предусмотрена возможность досрочного прекращения договора аренды по истечении 1 года с момента его подписания, но только в том случае, когда имеется нужда в жилом помещении для собственника или его родственников первой степени родства (родители, дети и супруг/а). Необходимо предварительно уведомить арендатора за 2 месяца. Кроме того, такая возможность должна быть предусмотрена самим договором аренды.

Увы и ах, среди переехавших соотечественников бытует мнение, что чем дешевле арендованное жилье, тем выше должен быть у арендатора порог терпения, он должен стойко переносить все возможные неудобства в виде треснутых стен, неисправных систем водоснабжения или плесени. Но это не так. Обязанность арендодателя заключается в обеспечении и поддержании надлежащего состояния жилого помещения для проживания в нём арендатора и членов его семьи (статья 27.3.a) и b) LAU) вне зависимости от стоимости арендной платы. Еще раз - жилье должно быть пригодно для проживания и совершенно без разницы сколько вы за него платите - 300 евро или 1300.